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股市大起大落，房价却在稳步上涨。简单的非理性介入，并不能阻止房价“且调且涨”。以市场化手段加强调控，以住房保障体系建设强化扶助，这才是后调控时代结构性调控的真谛。如何理解后调控时代？将会有怎样的变化？面对房价高企、结构失衡、市场秩序混乱，政府这个“守夜人”应该担当什么角色……2007年7月6日-7月9日，地产精英聚首博鳌，关注后调控时代的价值演变，解读房地产调控政策，判断未来走势，催生中国地产界的“博鳌共识”。
搜房网对本次活动作全程报道，以下是世邦魏理士华南区董事刘巍海精彩演讲。
世邦魏理士华南区董事 刘巍海
今天非常荣幸代表世邦魏理士公司跟大家分享，我们是全球最大的综合房地产顾问代理企业，我们是上市公司，我们在中国差不多发展有20年时间，我们近三年的业务发展比早期十几年加起来还多。为什么这样？归根到底我们看到全球资本的运作，越来越多的外商，包括基金，海外发展商也开始甚至也投入了中国房地产市场。今天我的演讲是PPT的演讲，原来我在这里代表公司CEO来讲，他做了英文的PPT版本，这里我跟大家做解释，大家看到的是英文版本，希望我的普通话大家可以接受，因为我来自香港。
绿色是我们的实在投资金额
首先我们要关注整个大中华区现在宏观经济的概况，外商投资也有不同市场的基调，过去10年间特别是从1990年大中华地区到中国，一个是香港，一个是澳门，97年的金融风暴，香港和澳门的GDP处于负增长的状况，而中国平均过去10年超过10%的GDP的情况，这跟资本化的进程有着不可分割的关系，在这里我们可以看到澳门，今年的GDP从04年到了高峰。中国所有外商里面，是整个驱动的发动机，全球的核心在中国，这里面不详细说，但是可以看到面积和城市，有113个城市超过100万人口，2010年1亿5千万的人口有60%是城市人口。美国大概是五分之一，与中国GDP的增长，中国差不多有9%的增长，人均产值超过了170。从外商投资的角度看，绿色是我们的实在投资金额（PPT），去年是超过80亿美元的资金投入中国房地产市场，过去05年的增长是50%的增长，07年外商投资做房地产已经超过了100亿，我们可以看到非常持续增加的趋势，我们这里多了一些限制。
中国还是属于发展中市场
接下来我们跟大家分享一下在房地产投资方面，我们有什么直接驱动因素，在投资房地产方面，客观的环境，全球增长最大的动力，第一是经济的增长，还有经济全球化的经济体系，跟着是市场，城市化，人民币增值，最后是市场越来越成熟。
我们说到城市价值，很多时候都在中国有稳定的租赁收入和物业，现在来说还是很少，我们看到非常多的是一线城市和二线城市经济增长有低的就业影响到程序增长，中国的就业率在国际的水平相当高，持续发展之后，我们看到非常短缺的物业需求，特别是WTO之后，外资企业，包括银行界、保险，零售业他们在中国已经有非常大的增长。这也是外商企业扩展的目标，还有城市化直接对住宅市场有非常强有力的城乡结合，在目前来说是非常大最有利的力量。人民币的增长，我们可以看到我们期望人民币作为国际货币，这只是时间问题，而我们现在有巨大贸易顺差，导致人民币持续增长的潜力，值得一提的是，我们可以看到，全球市场上，中国还是属于发展中市场，发展中市场往往风险比较大，但是也带来比较高的收益，特别是对比成熟的经济体系，我们现在的市场并不是很稳定结构化的市场。
中国城市化已达到40%
从1950年到2005年，我们已经达到40%的城市化的过程，预计整个城市化贴近国际的水平发生在2015年的目标会实现，从1978年改革开放这么短时间创造了国际型的经济体系，06年的城市人口已经达到5亿，当2030年当城市化达到60%全球指标，我们预计是超过9亿的人口的城市人口。
下一个是大家比较关注，也是国际金融专家，他们预测未来人民币升值，这代表着资产价值会偏低，这是国际购买力的指标，我们讲，当人民币现在的水平已经跟1年，2年以前不一样，甚至是在香港和澳门买东西，人民币已经是很受欢迎的货币了。2007年我们也参考很多财务专家和指标，2010年对美元大概是7.1。
这里我们可以清楚的看到，第一个是中国不同的物业在国际舞台的对比回报率。第一个是甲级写字楼，第二是高档物业，第三是商场物业，第四是仓储的物业，大部分的回报率是非常高。
我们看国内的开发商，到目前为止，我们发现本土开发商他们始终在这个市场上是40%-50%的水平，而越来越多是综合式，住宅加商业，甚至是写字楼、酒店方面，不同的开发商资本的多元化，在这个市场上也选取稳定的收益，国内大型开发商越来越多投向商业物业的市场，商业物业包括高档写字楼，比如广州富力集团，在上市这几年，我们发现他从90%从事住宅开发销售变成现在他们有非常多的酒店和物业，这等于是市场资本多元化之下，他寻求可持续发展的必然过程。
开发商开始将目标从一线城市投向二线城市
中国的开发商，在整个中国华南片区是最大的开发量和投资量，华南片区有优胜的地方，广州和深圳是最大的大城市，都是属于华南区，接下来是华东区，还有华北区，当然是北京最大。他们的开发商从一线城市投向了二线城市。我们看到外商的投资，在中国06年到目前为止比较多看到总的金额达到9590多亿美元的投资，外商投资是做综合型的物业，概括住宅，写字楼，商业，现在海外基金寻找海外回报也基金的投入进来，我们看到投资方他们的国际，到现在香港投资中国还是最大的比例，大概06年有47%的比例，美元是4500亿投入，06年的上半年，欧美的资本越来越多，我们可以看到欧美资本在下半年。海外投资中国必定越来越全球化，而且越来越多远化。
中国市场三大投资环境
我们总结一下有什么投资机遇，作为中国市场来讲，有三个环境，一个是硬件环境，资金和硬件实力，还有软环境，当地政府的政策和措施，还有商业环境，本地资源和人力资源等等。而且我们不会忽略这些城市潜力，包括城市化的速度和城市发展的策略来维持可持续的竞争力。这里可以看到，在不同市场，第一位是上海、北京、深圳、广州，现在总的写字楼量从600多万平米上来，到广州是300多万平方米，这也是非常直接的指标，我们看到不同的城市第三产业潜力在哪里？比如说武汉，南京这几各城市都非常有潜力。
最后我们想在这里跟大家分享，我们认为未来主要在大城市，一线城市，住宅会成为大众物业，已经发生了高档住宅物业的市场，不过，未来越来越多是两方面同时发展，我们国家也有新的规范在住宅开发方面，零售也是趋势，大城市发售高档的零售物业，大城市甲级写字楼有稳定增长的需求，现在非常重要的物流，仓储在中长期有非常多的投资机会，尤其是海外的投资人进入这个市场。在二线城市，住宅开发也是中档水平，包括商业也是以社区中心的商业，然后再一步一步发展它的产业，第三产业发展会越来越多，写字楼物业也会寻求核心的生产力和竞争力。短期我们认为，写字楼在二线三线城市的需求弱一点。非常感谢大家。